2025年上半年，受部分地区的关税策略及群众经济放缓的影响，外资在制造业范畴投资落地的不细目性增多，国内产业园区在这一场面底下临严峻西席。

不外，比较于其他受影响的国度，中国凭借强劲的制造业上风，展现出应付压力的韧性。

“最近研究了一些研发中心的时势，投资起首国包括意大利、德国、法国、韩国等，好多企业齐袭取将群众研发中心设在中国华东区域。汽车行业的欧洲巨头齐在至极强项地投资中国。”近日，一位产业地产资深从业者对记者暗示。

据感激梁行统计，本年上半年长三角区域外资制造业及研发范畴呈现“总量微降、结构优化”特征，51个新签及增资时势中，欧洲以35个时势占比近七成，德国、意大利等国投资活跃度显耀提高，汽车、大健康、装备制造三大范畴占比超六成。丰田雷克萨斯独资时势、欧洲药企20亿级分娩基地等纰谬时势加快积累上海，而外资中袖珍时势则首选落地江苏。

值得良善的是，ESR易商集团、凯德投资等群众本钱正通过高范例产业园区开发及REITs基金布局，押注中国工业厂房财富价值。业内东谈主士暗示，工业厂房REITs收益率卓绝传统物流仓储，有望成为亚洲工业财富新风口。

长三角的欧洲投资占比上升

据感激梁行产业地产部统计，本年上半年，在通盘长三角范围内，共有51个外资制造业及研发时势签约，包括新时势和增资扩产时势。   尽管受部分地区的关税策略及群众经济放缓的影响，时势总和较旧年同期略有减少，但总体互异不大。而况，时势投资国别的组成出现了变化——来自好意思国、韩国等国度的时势数目减少，而欧洲成为最蹙迫的投资起首，来自欧洲的时势总和达到35个，其中德国占20个、意大利占4个、瑞典和法国各3个、瑞士2个，其他欧洲国度共3个。

除了欧洲，还有4个来自日本的投资时势，好意思国和新加坡时势各3个，其他国度和地区时势筹备6个。

感激梁行产业地产部中国区租出与交易线厚爱东谈主贺超暗示，来自德国的时势总和位居首位，意大利的时势投资同比增长率最高，这可能收货于满意两国双边来去的日益高超；瑞士企业在长三角的投资有上升趋势，且至少调治三年，每年均有纰谬时势投资。从产业类别看，汽车产业、大健康及装备制造为外资主要投资场地。

世邦魏理仕中国区产业地产厚爱东谈主孙洁暗示，本年上半年，部分地区的关税策略确乎让好多外资企业的投资贪图产生了不细目性，包括墨西哥、越南等国的产业地产投资时势齐受到重挫。跨国投资中，从好意思国到中国的投资也受到一定影响，活跃度有所下落。

“但咱们在本色使命中，如故看到了好多有好奇的亮点，比如一样是地缘政事的原因，中国从欧洲赢得的投资就增多了不少，比如从意大利过来的投资就高潮了。”

四肢从业者，孙洁还不雅察到一个表象——汽车行业的欧洲巨头齐在至极强项地投资中国。“他们广泛以为，若是不来中国投资建厂，就输掉了这个行业的改日。他们在华投资的原因，一是看中中国强劲广宽的阛阓，二是他们念念参与到行业的最新变革、竞争之中。”

孙洁暗示，最近研究了一些研发中心的时势，投资起首国包括意大利、德国、法国、韩国等，好多企业齐袭取将群众研发中心设在中国华东区域，这些外资但愿能用好中国的工程师红利，他们展望改日三到五年，中国照旧有研发上的巨大上风。

上半年的数据也印证了孙洁的感受。在51个外资制造业及研发时势签约案例中，汽车整车、零部件及配套时势最多，筹备14个，分别落户于4个城市，其中9个时势落户上海，较旧年同期更为积累。

此外，大健康时势（包含生物医药、医疗器械、卫生照拂、保健品和食物类）筹备有10个落户，装备制造时势类也有10个。

纰谬外资时势对上海疼爱有加，举例丰田在上海独资开荒的雷克萨斯时势，以及某欧洲世界500强药企的更生物制药分娩基地，投资金额跨越20亿元东谈主民币。比较之下，中袖珍外资企业则更倾向于在江苏区域开荒首个在华分娩基地，比如本年第二季度有7家德国中袖珍企业袭取在太仓开荒其首个在华分娩基地。 

高标厂房或成为工业财富新风口

在外资加码在中国落地制造业项联想同期，有不少群众不动产投资机构齐看到了其中的商机。

比如亚太区域最大的工业基础设施开发及运营平台——ESR易商集团，连年来就专注于在中国投资先进制造产业园区。

这种新式园区不仅是厂房，还具备高范例的硬件设施、节能环保的园区理念，配备大量光伏系统、储能设备、节能灯具，以匡助制造业企业终局对碳排放的条件，此外还会充分研究了物流装卸需求，能满足高端制造设备装置需求。

适度2024年，ESR易商在中国大陆投资了约1400万平日米的园区，华东地区投产的园区达到90多个，仅在苏州就有30多个。直至目下，易商苏州新区先进制造产业园三期时势仍在弥留有序、繁荣昌盛下施工中。

本年5月，不动产财富科罚公司凯德投资也在中国开荒首支在岸母基金——凯德投资东谈主民币母基金，总股本甘心额50亿元东谈主民币，并引入国内着名保障机构四肢主要投资者。凯德投资东谈主民币母基金将通过一系列子基金，重心投向具备结识现款流和弥远升值后劲的优质财富，其中聚焦的重心就包括产业园区类财富。

在旧年8月，凯德投资曾经文牍完成其中国产业园东谈主民币基金III期的首轮募资，开动认缴范围达到12亿元东谈主民币，该基金将重心投向中国优质产业园区时势。

世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕暗示：“历程研究对比，咱们发目下工业财富REITs（不动产投资相信基金）中，工业厂房REITs的投资收益和酬金率，要比其他工业类的REITs（比如物流仓储）更高。”

世邦魏理仕中国区产业地产厚爱东谈主孙洁则以为，机构投资东谈主不错更多良善中国的工业厂房标的。往日在投资范畴，物流仓储是一个至极范例化的投资标的，可复制，是以群众范围来看，投物流仓储的投资东谈主比较多，因为投融管退体系健全。但因为亚洲是最大的工业制造基地，好的厂房（workshop）标的其实好多，不外在中国这个群众最大的制造业国度，工业厂房尚未像物流仓储类那样，成为一种主要的投资标的，在有了REITs之后，机构投资东谈主关于厂房标的脱手产生风趣。此外，由于制造业企业对工业厂房有一定定制条件，厂房蜕变、设备东谈主员搬迁成本高，是以工业厂房时势在筹办层面频繁更为结识。

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马一凡

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